兩代人各有各的道理 胖胖和小兔準備結婚,月初,他們在鄞州看中了一套期房,面積89平方米,如采用一次性付清方式,可享受9.5折優惠,總價為142萬元,如果采用按揭方式,則3成和6成首付的優惠分別為9.8折和9.7折。
為了籌集房款,胖胖和小兔的父母共籌集了100萬元的現金,尚有40余萬元左右缺口。 在一次性買房,還是按揭付款的問題上,兩代人產生了分歧。胖胖的父母考慮到自己有一套60平方米左右的***房,如果出售可以套現90萬元左右,使用一次性付款后尚有余錢作為婚嫁金儲備,可以避免未來小兩口按揭產生的經濟壓力。孩子則認為,以房換房不劃算,賣掉意味著少了固定資產,雙方都有公積金,還能享受首套房的優惠,最重要的是父母不會因此拮據。
為了解決兩代人的分歧,記者帶著案例咨詢了國際金融***師傅浩達,讓他為兩代人來支支招,看看誰的方案更經濟。 情況分析： 胖胖是***部門的企編人員,年收入4萬元左右,公積金月繳225元；小兔在一家企業上班,年收入6~7萬元左右,公積金月繳285元,雙方的工作穩定,雙方組合家庭后,合計年收入11萬元。考慮到一年后的裝修及結婚所需婚嫁金,需留存40萬元。
目前,胖胖家的***房在出租階段,月租1300元,地段不錯,但不是學區房,也暫無拆遷可能,房屋陳舊,每年有一定的維修支出。經計算,房屋的年化租售比僅為1.73%,遠低于市場無風險利率3%,可以考慮出售。 按雙方實際情況,公積金最高貸款額度為40萬元。目前公積金貸款利率為4.5%,五年以上商業貸款利率為6.55%,考慮到雙方公積金都在繳納,如不使用,意味著公積金只能存在賬戶中不能取出,只能按銀行活期利率累積。
賣房,不貸款,全額付款 從數據看,***性房產不是學區房而且租售比過低,建議賣房回收資金90萬元,可合計持有現金190萬元,預留婚嫁金40萬元,剩余150萬元,通過以房換房的形式,可以全額付清購買婚房。
適用人群：保守型家庭 優點：1、沒有貸款壓力,生活質量可以得到保障。
缺點：1、供父母養老的***性收入減少,若父母養老收入不高,需考慮未來父母養老問題。
2、夫妻雙方公積金部分不能得到充分利用。 不賣房,公積金和商業組合貸款,4成首付 將房產作為父母未來的養老收入保留,考慮不賣房。現有資金100萬元,扣減40萬婚嫁金,實際可用于購房款為60萬,加上公積金部分尚不足以購買婚房,故還需要配置商業貸款45萬,扣除公積金部分,自己還需繳納大約4800元/月,年還款約5.76萬元,約占總收入的52.4%,將會直接影響到以后的生活質量,不建議采納。
適合人群：預計將來雙方收入會有明顯增加的家庭 優點：1、保留父母的***性房產,一定程度上保障了父母的晚年生活質量。2、充分利用了公積金貸款
缺點：1、貸款比例較重,會影響以后生活質量。2、并沒有解決***性房產租售比低的狀況。 賣房,公積金貸款,6成首付 賣房加上現有現金,扣除婚嫁金40萬,實存現金150萬元。按揭20年,除去公積金貸款,實際月還款額約在1500元左右,在可支配收入的合理范圍內。
如選擇6成首付,只需支付87萬左右,考慮到資金結余比較充足,可以考慮付款105萬元,剩余40萬選擇公積金貸款。購房后剩余45萬元現金可用作父母養老,按目前興業銀行一年期***5%的收益計算,年收益達2.25萬元,已經超過之前租房收入。而對于月收入9160元的家庭來說,每月1500元左右的還款,也不會有太多壓力,完全可以保證現有的生活質量不受影響。