公募reits和私募reits區(qū)別 公募和私募有什么區(qū)別？很多人不了解，今天本站為大家?guī)硐嚓P(guān)內(nèi)容，下面一起來看看吧。

我們跟蹤公募REITs政策和市場變化，定期更新內(nèi)容涵蓋政策梳理和解讀、發(fā)行規(guī)模預(yù)估、公募REITs與同類REITs的比較研究、基于美國股權(quán)REITs投資價(jià)值和定價(jià)方法的國內(nèi)公募REITs定價(jià)方法探討、公募REITs合規(guī)痛點(diǎn)解決方案、商業(yè)銀行如何參與公募REITs相關(guān)業(yè)務(wù)、 產(chǎn)權(quán)類和特許類REITs在什么情況下會(huì)虧損，國內(nèi)公募REITs二級(jí)市場波動(dòng)的實(shí)證觀察等系統(tǒng)深入的REITs研究成果，以期服務(wù)于公募REITs各方面的參與者。

【REITs深度觀察】公募REITs政策手冊(cè)(2022年第1期)

因此，我們預(yù)計(jì)2022年將是基建公募REITs的大年。因此，我們系統(tǒng)全面地梳理了截至目前我國公募REITs的相關(guān)政策。

公募REITs政策導(dǎo)向明顯，重點(diǎn)支持領(lǐng)域和試點(diǎn)行業(yè)明確。我們將以此為切入點(diǎn)，預(yù)測公募REITs未來的發(fā)行空間，并對(duì)收費(fèi)高速公路和保障性租賃房兩類關(guān)鍵資產(chǎn)進(jìn)行單一估算。

使用PIM，按照5.56%的折舊率計(jì)算，收費(fèi)公路賬面存量約為7.01萬億元，占道路運(yùn)輸業(yè)務(wù)存量的26.97%。按照公募REITs 3.81%的證券化率計(jì)算，收費(fèi)公路可盤活2670億元。根據(jù)通行費(fèi)收入，對(duì)收費(fèi)高速公路公允價(jià)值進(jìn)行重估，評(píng)估值比賬面存量高27%。資產(chǎn)價(jià)值可以通過公開發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行重估。

(作者：臧云輝、肖恩、魯正偉)點(diǎn)擊查看全文【REITs深度觀察】公募REITs與同類REITs:關(guān)鍵區(qū)別(2022年第3期)

本文探討了我國公募REITs的估值和定價(jià)方法。

美國的股權(quán)類REITs已經(jīng)成為機(jī)構(gòu)和個(gè)人的重要投資類別，市場容量大，行業(yè)覆蓋廣，年化收益率相對(duì)可觀。1972-2021年權(quán)益類REITs年均復(fù)合總收益率為11.98%，2021年總收益率達(dá)到41.30%。

美國的權(quán)益類REITs常用NAV絕對(duì)估值法和P/FFO相對(duì)估值法對(duì)REITs進(jìn)行估值。工廠、數(shù)據(jù)中心、基礎(chǔ)設(shè)施等行業(yè)估值普遍高于平均水平，倉儲(chǔ)低于平均水平。

國內(nèi)公募REITs的NAV絕對(duì)估值方法，可選取當(dāng)前披露的可供分配現(xiàn)金流作為自由現(xiàn)金流，以中美無風(fēng)險(xiǎn)利率的利差疊加美國同行業(yè)REITs分紅收益率作為折現(xiàn)率。其相對(duì)估值方法，對(duì)于產(chǎn)權(quán)類REITs可以P/可供分配現(xiàn)金流和分紅收益率作為估值指標(biāo)；對(duì)于特許經(jīng)營權(quán)類型REITs以IRR作為估值指標(biāo)，不同期限的特許經(jīng)營權(quán)，相同IRR之下，分紅收益率不同；產(chǎn)權(quán)類型REITs的分紅收益率和特許經(jīng)營權(quán)類型REITs的IRR是可比的。

2020年8月證監(jiān)會(huì)在《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（證監(jiān)會(huì)公告〔2020〕54號(hào)）中要求，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在申報(bào)過程中應(yīng)就基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目合法合規(guī)性、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為合法性、權(quán)屬到期情況、處置安排做出說明。針對(duì)上述合規(guī)要求，本文盤點(diǎn)了上市發(fā)行的11單公募REITs，梳理實(shí)務(wù)操作中備選基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目可能存在的合規(guī)問題，并就合規(guī)問題探索合理快速的解決方案，以期為業(yè)務(wù)部門挖掘可證券化的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、規(guī)避合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)提供參考方案。

國內(nèi)公募產(chǎn)權(quán)型REITs的永續(xù)資產(chǎn)類型和租金收入模式與美國權(quán)益型REITs相近。因此，分析美國產(chǎn)權(quán)型REITs的收益率變化，可以作為國內(nèi)公募Reits未來的風(fēng)險(xiǎn)防控提供鏡鑒。

（作者：臧運(yùn)慧、陳翔、魯政委）

【REITs深度觀察】公募特許經(jīng)營權(quán)型REITs什么情況下會(huì)虧錢？（2022年第8期）

第一類是宏觀風(fēng)險(xiǎn)。隨著剩余期限逐年縮短，如果再遇上貨幣政策緊縮，則反映投資者預(yù)期回報(bào)的折現(xiàn)率就會(huì)上行，特許經(jīng)營權(quán)類型REITs價(jià)格就會(huì)存在下行風(fēng)險(xiǎn)；

（作者：臧運(yùn)慧、陳翔、魯政委）

國內(nèi)公募REITs上市后經(jīng)歷了平穩(wěn)運(yùn)行、震蕩上行和高位回撤三個(gè)階段。

點(diǎn)擊查看全文【REITs深度觀察】公募REITs擴(kuò)募研究（2022年第10期）

（作者：臧運(yùn)慧、陳翔、魯政委）

我國類REITs自2014年首單發(fā)行至今，已盤活了2,127.65億元的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，截至目前類REITs仍然存續(xù)1,725.88億元，其中不乏符合公募REITs試點(diǎn)范圍要求的項(xiàng)目資產(chǎn)。

從處置退出機(jī)制安排、實(shí)際退出案例經(jīng)驗(yàn)、存續(xù)期類REITs的目標(biāo)資產(chǎn)與公募REITs試點(diǎn)范圍要求契合度來看，的確存在可從存續(xù)期類REITs挖掘公募REITs上市的機(jī)會(huì)。

點(diǎn)擊查看全文【REITs深度觀察】Pre-REITs研究手冊(cè) （2022年第12期）

（作者：臧運(yùn)慧、陳翔、魯政委）

從會(huì)計(jì)角度來看，公募REITs業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)是基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)出售和轉(zhuǎn)移，原始權(quán)益人個(gè)別報(bào)表系長期股權(quán)投資減持，是否納入合并報(bào)表范圍由其在證券化以后是否仍對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目及其相關(guān)主體有控制決定；相關(guān)科目的變動(dòng)除受上述影響外，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目交易是否溢價(jià)、原始權(quán)益人及其一致行動(dòng)人持有REITs份額比例、入賬科目、計(jì)量方法等因素會(huì)對(duì)原始權(quán)益人及公募REITs運(yùn)營主體的財(cái)務(wù)情況產(chǎn)生賬面影響。本文將對(duì)公募REITs全業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)所涉會(huì)計(jì)處理和財(cái)務(wù)影響進(jìn)行深入探討，以期為各維度市場參與者提供投資依據(jù)。

點(diǎn)擊查看全文【REITs深度觀察】公募REITs所涉稅務(wù)研究（2022年第14期）

公募REITs在資產(chǎn)重組、設(shè)立、運(yùn)營、收益分配及基金份額退出各環(huán)節(jié)中涉及稅種繁雜，大額稅種對(duì)原始權(quán)益人融資成本、REITs運(yùn)營成本及投資者收益影響較大，尤以原始權(quán)益人在資產(chǎn)重組過程中的土地增值稅、其在項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的企業(yè)所得稅、項(xiàng)目公司在運(yùn)營過程中的企業(yè)所得稅、投資者在分紅及基金份額出售過程中的所得稅為甚。本文從公募REITs全業(yè)務(wù)鏈條按圖索驥探討所涉稅收政策及稅務(wù)籌劃，并對(duì)比境內(nèi)外REITs各環(huán)節(jié)主要稅收差異，以期為公募REITs完善稅收制度提供鏡鑒。

點(diǎn)擊查看全文【REITs深度觀察】公募REITs系列研究：保障性租賃住房篇（2022年第15期）

2021年6月24日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，提出“保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題”；2021年7月2日，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍。2022年4月13日，首單保障性租賃住房REITs――深圳市人才安居集團(tuán)保障性租賃住房REIT項(xiàng)目報(bào)送至國家發(fā)改委。本文將從住房租賃及保障性租賃住房的相關(guān)政策、業(yè)務(wù)現(xiàn)狀、保障性租賃住房REITs發(fā)行空間、發(fā)行過程可能遇到的問題及解決方案、美國住房租賃REITs運(yùn)行多角度討論保障性租賃住房REITs，為業(yè)務(wù)發(fā)展提前探路。