房屋征收過程中，棚戶區改造是比較常見的。

現在，很多省市的房屋征收項目都以棚戶區改造的名義進行。

很多項目都是“披著棚戶區改造的皮”來掩蓋真實的開發目的。

目前的棚戶區改造最主要的就是城市棚戶區改造，但是，究竟棚戶區該如何認定，棚戶區改造的程序又是如何，拆遷戶的房屋又是否屬于棚戶呢?本文，北京在明律師事務所的黃曉麗律師來為大家做簡要闡述……

黃曉麗律師代理的一起深圳市某區的案件，某小區由于設施老舊現在面臨征收，被冠以“棚戶區改造”的名義。

委托人感到莫名其妙：“我所居住的小區是最好的地理位置，十幾萬一平的房子，怎么就是棚戶區了呢?”究竟棚戶區是如何認定的呢?

【法律分析：“棚戶區”的艱難定義】

棚戶區是指城市建成區范圍內，平房密度大、使用年限久、房屋質量差、人均建筑面積小、基礎設施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環境衛生臟亂差的區域。

從面積上講，棚戶區一般拆遷面積在3萬平方米以上，占地面積一般至少在5萬平方米左右。

根據《國務院關于加快棚戶區改造工作的意見》，棚戶區住房簡陋，環境較差，安全隱患多，改造難度大。

而棚戶區的認定標準從來都不是較早且固定的，在各個省市都有不同的規定。

譬如江蘇省界定棚戶區的標準有三：一是主要以木板、土坯、240mm厚磚墻為承重結構，以油氈或石棉瓦為屋面材料的簡易房屋和棚廈房屋;二是低洼易澇、基礎設施配套不齊的小平房;三是按住建部《房屋等級評定標準》和《危險房屋鑒定標準》評定為嚴重損壞房、危險房的房屋。

目前有許多地方的棚戶區改造，其房屋建造年限并不長，且配套相對較好，這樣的區域作為棚戶區改造，是與該規定不符的。

那么何種情況下不能認定為棚戶區呢?《國務院關于加快棚戶區改造工作的意見》中指出，禁止將因城市道路拓展、歷史街區保護、文物修繕等帶來的房屋拆遷改造項目納入城市棚戶區改造范圍。

因此，棚戶區改造的范圍也是有相應的限制的，不能隨意進行擴大。

棚戶區的適用條件，這也是相當關鍵的一個方面。

棚戶區改造應當以公共利益為目的。

實施棚戶區改造的根本目的是改善群眾的居住條件，兼顧完善城市功能、改善城市環境等促發展目的。

各地對棚戶區改造實行了“保底”安置，安置標準普遍達到了戶均45平方米以上，保證了實施改造后群眾居住水平都能明顯提高，確保分配結果群眾滿意。

這一點與《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條中規定的由***組織實施的保障性安居工程建設的需要基本相同。

即棚戶區改造應當以公共利益為目的，不能以棚戶區改造的名義進行商業開發。

律師經常提醒廣大被征收人***征收的流程是十分復雜的，那么究竟棚戶區改造有哪些特殊的流程呢?

簡單講，棚戶區改造項目的法定程序是類似于590號令所規定的國有土地上房屋征收與補償程序的，可分為房屋征收決定和房屋征收補償決定兩大階段，包含范圍確定、登記認定、擬定補償方案、選擇補償安置方式、房屋價值評估、簽訂補償協議等常規程序。

同時，根據590號令及眾多地方性法規、規章的規定，棚戶區改造項目又有公開征詢意愿、就補償方案舉行聽證、簽訂模擬拆遷協議、就近或改建地段回遷安置等特殊程序，這些程序的實質是對590號令一般規定的靈活變通，目的是在尊重民意的同時追求更高的效率。

被征收人要留心這些程序步驟，謹慎表達自己的真實意愿，確保自己的補償權益不受損害。

【律師提醒】

綜上所述，棚戶區改造應當依法依規進行，且棚戶區的認定標準是十分嚴格的，特別是不能隨意擴大棚戶區改造的適用范圍，將非棚戶區項目納入棚戶區改造范圍。

更不能以棚戶區改造的名義實施商業開發，不當獲取國家的財政支持和金融貸款。

同時，棚戶區改造項目必須遵循590號令的規定進行，被征收人享有一系列的復議、訴訟、提出意見、要求聽證、舉報查處等權利。

只有積極的運用這些權利，盯緊每一個步驟，才能最終獲取公平、合理的征收補償